Boliglån uten egenkapital 

Hva betyr boliglån uten egenkapital?

Et boliglån uten egenkapital beskriver en situasjon der boligkjøperen ikke har penger til å dekke det vanlige kravet om egenkapital ved boligkjøp. I Norge fastsetter utlånsforskriften (tidligere boliglånsforskriften) hvor stor andel av boligprisen som kan dekkes med boliglån. I 2025 ble kravet om egenkapital redusert fra 15 til 10 prosent, slik at banken kan låne ut opptil 90 prosent av kjøpesummen. 

Selv om kravet for egenkapital er redusert, må alle låntakere likevel stille med egenkapital i noen form – enten egne sparepenger eller andre løsninger som kausjonist, sikkerhet i annen eiendom eller en medlåntaker. Hensikten med å redusere kravet var for å gjøre det enklere for flere, særlig førstegangskjøpere, å komme seg inn på boligmarkedet.

Løsninger når du mangler egenkapital

Manglende sparepenger trenger ikke å sette en stopper for boligplanene dine. Kravet om egenkapital kan ofte dekkes på andre måter enn oppsparte penger. Nedenfor gir vi praktiske alternativer med forklaring og hva du bør være oppmerksom på: 

• Kausjonist. En person (ofte foreldre) stiller garanti ved å pantsette sin egen bolig eller dekker deler av egenandelen. Kausjonisten sier seg villig til å betale dersom låntaker ikke betaler lånet som avtalt. Banken blir derfor mer villig til å låne ut pengene, men det innebærer også en stor risiko for kausjonisten.
• Medlåntaker. Du tar opp lån sammen med en annen person som deler ansvar og sikkerhet. Medlåntaker kan være samboer, ektefelle, familiemedlem eller en venn. Dette styrker søknaden om boliglån og kan også gi et høyere lånebeløp. Hver låntaker trenger i tillegg mindre egenkapital (fem prosent på hver) for å tilfredsstille egenkapitalkravet på 10 prosent. 
• Pant i annen eiendom. En eiendom som du eller andre i familien eier, kan brukes som ekstra sikkerhet for lånet. Hvis banken aksepterer denne eiendommen som sikkerhet, kan det redusere eller erstatte kravet om egenkapital. 
• Deleier eller deleierskap. En tredjepart, for eksempel en investor, kjøper en andel av boligen slik at du trenger mindre egenandel. Du får vanligvis bruksrett til hele boligen, selv om tredjeparten eier en andel. Dette kan være praktisk for førstegangskjøpere, men eierstrukturen blir mer kompleks. Det trengs derfor tydelige og skriftlige avtaler om vedlikehold, salg og pant. 

Det er alltid viktig å vurdere alle fordeler og ulemper før du velger en av løsningene ovenfor. Det er særlig viktig for kausjonister og medlåntakere som kan bli holdt personlig ansvarlig for lånet dersom låntaker ikke betaler. Du må også vurdere de juridiske konsekvensene ved pantsetting av eiendom og deleierskap. 

Eksempel: Boligkjøp med kausjonist

Nedenfor ser vi et eksempel på boliglånssøknad med kausjonist i stedet for egenkapital.

Om låntakeren:

Line 30 år, har fast og høy inntekt og ingen annen gjeld, men mangler egenkapitalen til boligkjøpet. Leiligheten hun vil kjøpe, koster 2 000 000 kroner, og krav til egenkapital er på 200 000 kroner. 

Tilbud fra kausjonist

Lines far tilbyr seg å stille som kausjonist for boliglånet. Han eier en bolig verdsatt til 5 000 000 kroner med lav belåningsgrad, og kan stille denne boligen som ekstra sikkerhet for Lines lån. 

Bankens vurdering 

Banken vurderer Lines solide inntekt og fravær av gjeld som positivt for lånesøknaden. Kausjonistens økonomi og eiendom dokumenteres og anses som tilstrekkelig sikkerhet. Banken gjør altså en samlet vurdering og konkluderer med at låntakerens betalingsevne og kausjonistens sikkerhet dekker kravet om egenkapital. 

Avtale og konsekvens 

Kausjonisten underskriver pantedokument og kausjonsavtale som dermed tinglyses, og fungerer som sikkerhet for Lines boliglån. Dersom Line misligholder lånet, kan banken kreve at kausjonisten betaler beløpet, og i siste instans kreve tvangssalg av kausjonistens bolig for å dekke kravet. 

Bank2 vurderer også søknader fra personer med begrenset egenkapital, eller med variabel inntekt og betalingsanmerkninger. I slike tilfeller kreves det imidlertid strengere sikkerhet i eiendom samt grundig dokumentasjon av inntekt og tilbakebetalingsevne. 

Slik søker du boliglån hos Bank2

Sørg for at du har den nødvendige dokumentasjonen før du søker om boliglån. Søknaden sender du enkelt via Bank2s nettside der også kan laste opp dokumenter. 

Du kan også kontakte oss for en uforpliktende forhåndsvurdering av situasjonen din. Vi hjelper deg med å finne løsninger også om du mangler egenkapital. Ta kontakt med en rådgiver hos Bank2.